textos de Marcos Paulo Schlickmann [25] LUTI (6): Sistemas de captura de valor

Neste texto vou abordar uma forma alternativa de ajuda ao financiamento dos sistemas de transporte público. Esta forma é conhecida como “mecanismos de captura de valor” ou “value capture mechanisms”. Os recursos provenientes deste mecanismo podem ser usados para financiar a construção e manutenção das infraestruturas (túneis, estações, paragens/pontos, carris/trilhos, corredores BUS, etc.) ou a operação (subsídios de operação necessários para manter a integração e cobertura espacial e temporal).

A origem destes recursos é o benefício da acessibilidade obtido pelos imóveis (residenciais e não residenciais) na vizinhança de uma estação de transporte público. Este benefício quase sempre leva a um aumento do valor da propriedade ou do aluguel/renda. Logo, este aumento no valor pode ser parcialmente revertido (através de impostos sobre imóveis, IPTU no Brasil e IMI em Portugal) para ajudar a financiar o transporte público, pois afinal quem gerou o benefício foi o próprio transporte público.

A valorização de uma propriedade não acontece sempre. Uma simples paragem de autocarro/ponto de ônibus certamente não vai gerar benefícios de acessibilidade suficientes para induzir a um aumento do valor das propriedades. No entanto uma estação de metro/metrô ou BRT certamente vai induzir tal aumento.

Martínez (2010)¹, quando estudou o impacto do Metro de Lisboa nas propriedades residenciais e não residenciais, chegou a conclusão que, para o mercado residencial, o valor final das propriedades pode ter um aumento de 6,5% a 12,5% quando próximo de uma estação de metro. Para o mercado não residencial o aumento passa a ser entre 9,18% a 23,1%.

Para Seul (Coreia do Sul) Cervero e Kang (2011)² concluíram que as estações de BRT trouxeram um aumento de até 10% para residências num raio de até 300 metros de distância. Rodríguez e Targa (2004)³ também concluíram algo semelhante quanto analisaram o BRT de Bogotá: as rendas/aluguéis sobem entre 6,8% a 9,3% para cada 5 minutos de caminhada em direção a uma estação BRT.

Há 3 formas de um sistema de transporte público se financiar com auxílio da valorização do mercado imobiliário:

1. Através de um imposto sobre as propriedades na vizinhança, que pode ser um novo imposto ou um acréscimo ao imposto atual (IPTU ou IMI) ou sobre as vendas dos comerciantes na proximidade do sistema de transporte (semelhante ao IVA);
2. Através de “Direitos de desenvolvimento”, onde a estação vende ou aluga os direitos de construção, que podem por exemplo ser aéreos (sobre uma linha de trem/comboio ou sobre uma estação enterrada);
3. Através da exploração de salas comerciais, lojas e serviços dentro dos terminais e estações: Cafés, mercearias, sapateiro, chaveiro, etc.

Figura 1 – Desenvolvimento aéreo de um hospital sobre uma estação BRT. Austrália.
Fonte: http://www.transportphoto.net/

Referências:

1. Martínez, L.M.G. (2010). Financing public transport infrastructure using the value capture concept (Lisboa: UTL, Instituto Superior Técnico).
2. Cervero, R., and Kang, C.D. (2011). Bus rapid transit impacts on land uses and land values in Seoul, Korea. Transp. Policy 18, 102–116.
3. Rodríguez, D. a., and Targa, F. (2004). Value of accessibility to Bogotá’s bus rapid transit system. Transp. Rev. 24, 587–610.